Переконаний, що більша частина осіб, які підписали свого часу договори емфітевзису, зробила це не маючи достатніх для зваженого рішення знань про це речове право. При чому стосується це і власників земельних ділянок, і землекористувачів (емфітевтів). Тож які наслідки підписання вказаного договору для сторін? Немає нічого страшного в тому, що людина не вміє користуватись якимось інструментом від простого калькулятора до загадкового для більшості дериватографа.
Гірше, коли не маючи відповідних навичок людина ним все ж таки користується. І зовсім погано, коли ціна такого користування виливається в конкретні збитки для цієї людини. Повною мірою це стосується і інструментів юридичних, зокрема емфітевзису. Переконаний, що більша частина осіб, які підписали свого часу договори емфітевзису, зробила це не маючи достатніх для зваженого рішення знань про це речове право. При чому стосується це і власників земельних ділянок, і землекористувачів (емфітевтів).
На перший погляд все доволі просто: емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч. 2 ст. 407 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ). Таке право виникає на підставі договору і передбачає володіння і користування відповідною земельною ділянкою протягом певного строку. Дуже схоже на звичайну оренду, чи не так? Чому б тоді і далі не користуватися орендними механізмами? Цьому є кілька причин.
По-перше, певний час законодавство не обмежувало строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (зараз цей строк не може перевищувати 50 років – ч. 1 ст. 408 ЦКУ). Погодьтеся, агровиробнику цікавіше взяти земельну ділянку не на 50 років, а на 100 чи 200 (приклади були). Це надає емфітевту більше можливостей раціонального використання землі (довгострокового планування сівозмін, поліпшення ділянки, здійснення багаторічних насаджень тощо).
По-друге, сам емфітевзис може бути відчужений. При цьому таке відчуження не вимагає згоди власника земельної ділянки і таким чином дозволяє напрочуд легко поміняти землекористувача ділянки. Це дуже важлива опція для землекористувача, яка фактично дає йому повноваження розпорядження чужою земельною ділянкою (передачи її іншій особі).
По-третє, емфітевзис, на відміну від оренди, не є надмірно зарегульованим (зокрема для нього не передбачено типового договору), що дає більше свободи в формулюванні положень договору. Та найпоширенішою метою застосування емфітевзису в Україні (якщо не згадувати спроби його використання в рейдерських та антирейдерських схемах) стало фактичне відчуження земельних ділянок під час дії мораторію.
Суть схеми проста – замість договору купівлі-продажу укладався договір емфітевзису, який передбачав виплату плати за користування земельною ділянкою за весь строк договору одним платежем. В результаті власник ділянки отримував її вартість (як при продажу), а емфітевт – право володіти, користуватися і (фактично) розпоряджатися цією ділянкою на тривалий термін. В часи, коли спрогнозувати рік скасування мораторію було неможливо, ця схема набула значної популярності. Та на жаль, в багатьох випадках майбутні емфітевти на схотіли чи не змогли розібратися в особливостях її використання.
Зокрема не подумали про податкові наслідки. Вітчизняні аграрії давно звикли до застосування спрощеної системи оподаткування в сільському господарстві. Колись це був фіксований сільськогосподарський податок, потім йому на заміну прийшов єдиний податок четвертої групи. Та в обох випадках діє просте правило – власники земельних ділянок звільняються від сплати земельного податку в разі передачі цих ділянок в оренду платнику єдиного податку четвертої групи (п. 281.3 Податкового кодексу України). Але ця норма стосується тільки оренди! На емфітевзис вона не поширюється.
Отже, людина, яка передала земельну ділянку в користування на умовах емфітевзису, буде сплачувати земельний податок.
А тепер змоделюємо ситуацію. Власник земельної ділянки хоче її продати. В період дії мораторію йому пропонують укласти договір емфітевзису. Власнику байдуже, як називатиметься договір, головне, що він отримав кошти від «продажу» одразу і в повному розмірі. Аж раптом влітку наступного року йому надходить податкове повідомлення-рішення про необхідність сплатити земельний податок. І ось тут він (нарешті!) звертається за правовою допомогою. Все правильно, – відповідають юристи. Ви залишаєтеся номінальним власником земельної ділянки, тому зобов`язані сплачувати земельний податок. А раніше не сплачували законно, тому що земельна ділянка була в оренді. І доводиться такому власнику змиритися з ситуацією. Хоча відчуття, що його обдурили залишається.
Одразу зауважу, що у емфітевта не було наміру обдурити власника. Він (як і власник) просто не подумав про податкові наслідки договору. Прикро? Але це ще не кінець. Згодом власник земельної ділянки помирає (нагадаю, що власники більшості земельних ділянок, отриманих в результаті паювання земель КСП – люди пенсійного віку). Спадкоємець належним чином оформляє право на спадщину і тільки зараз (бо скоріше за все не проживав зі спадкодавцем) дізнається, що земельна ділянка перебуває в користуванні іншої особи. І, не будучи обізнаним з юридичними тонкощами, звертається до землекористувача з питанням про виплату орендної (так він її називає) плати. А все вже виплачено за весь строк дії емфітевзису, - відповідає землекористувач і надає відповідні докази.
Прикро? Та якщо ви думаєте, що в описаній ситуації проблеми виникають тільки у власника земельної ділянки чи її спадкоємця, то ви помиляєтесь. Бо коли спадкоємець свого часу теж отримає податкове повідомлення-рішення про сплату земельного податку, хід його думок буде приблизно таким: «Я – власник земельної ділянки. Але я не можу нею користуватися ще років із 40 (до закінчення терміну договору). Але при цьому я мушу платити за цю ділянку! Нелогічно. Значить треба за будь-яку ціну розірвати договір емфітевзису». І він почне діяти саме в цьому напрямку. Чи є у нього шанси не успіх?
Це, звісно, залежить від тексту договору емфітевзису та виконання сторонами його умов. Але якщо врахувати, що емфітевти теж не часто користуються кваліфікованою юридичною допомогою, то досвідчений адвокат зможе знайти, за що зачепитися. Тож у емфітевта також є приводи для занепокоєння.
Емфітевзис та земельний податок
